L’ipoteca è un diritto che attribuisce al creditore il potere di espropriare presso chiunque il bene vincolato a garanzia del suo credito e la pretesa ad essere soddisfatto, con preferenza, sul prezzo ricavato dall’espropriazione.
Questa definizione consente di sfatare un mito, ossia che il bene, una volta ipotecato, appartiene al creditore. Il bene resta sempre nella titolarità del proprietario e solo nel caso di inadempimento dell’obbligazione a garanzia della quale è stato ipotecato, può essere venduto all’asta e sul ricavato il
creditore trarrà soddisfazione con preferenza su chiunque altro. Il creditore ipotecario non diventa mai
proprietario del bene , tranne nel caso in cui ne chieda l’assegnazione a sé nell’ambito del procedimento
esecutivo. Difatti quando il bene viene venduto all’asta , nel decreto di trasferimento redatto dal Giudice è
espressamente indicato che il bene viene trasferito dal proprietario ( debitore o terzo), e non dal creditore, all’acquirente/assegnatario.
L’ipoteca è una garanzia reale, nel duplice senso che insiste su di un bene specifico e determinato e dà il
diritto al creditore di espropriare il bene , anche se questo si trova in terze mani . A tal proposito si parla
anche di diritto di sequela , nel senso che l’ipoteca segue il bene e non chi ne è proprietario , per cui la
eventuale vendita lascia intatta la garanzia che continuerà ad insistere sul cespite stesso.
L’ipoteca riveste anche il carattere della specialità , nel senso che non può colpire se non beni determinati e per una somma determinata, e quello dell’indivisibilità, nel senso che essa sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati , sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte; per cui se vi sono più comproprietari di un
unico bene ipotecato, ciascuno di essi deve sopportare sulla propria parte il soddisfacimento dell’intero
debito. Inoltre indivisibilità significa anche che il bene ipotecato resta gravato nella sua interezza, sino al
soddisfacimento dell’intero credito e che il vincolo ipotecario non si restringe a una parte del bene, anche
se il credito resti parzialmente estinto.
L’ipoteca può essere : volontaria, legale e giudiziale .
L’ipoteca volontaria nasce da contratto o anche da una dichiarazione unilaterale di volontà, da stipularsi
sempre per atto pubblico o scrittura privata autenticata, questo perchè si tratta di una manifestazione di
volontà particolarmente rilevante in quanto vincola il bene .
L’ipoteca legale nasce dalla legge e predispone una garanzia reale in quei casi in cui il debitore fosse restio a consentirla ; tipico caso di ipoteca legale è quello dell’ipoteca a favore del venditore sul bene venduto a garanzia dell’adempimento delle obbligazioni gravanti sull’acquirente del bene (ad esempio pagamento del prezzo) o anche quello dell’ipoteca a favore dello Stato sugli immobili dell’imputato e della persona civilmente responsabile, a garanzia del pagamento delle spese di giustizia dovute dalle persone suddette, a seguito di condanna penale .
L’ipoteca giudiziale è iscritta dal creditore che ha un titolo nei confronti del debitore, come una sentenza di condanna , anche generica, o altro provvedimento giudiziale di pari efficacia.
L’ipoteca si costituisce solo con l’iscrizione nei Registri immobiliari; senza l’iscrizione, l’ipoteca giuridicamente non esiste e non ha alcuna efficacia verso i terzi. L’iscrizione è sostanzialmente una forma di pubblicità che nel caso dell’ipoteca ha natura costitutiva. Questo serve anche ad evitare che si formino
ipoteche c.d. “occulte“.
Con il contributo di Avv. Fusco Giovanna