A partire dall’anno 2020 l’imposta unica comunale IUC 1 è stata abolita, e sia l’IMU che la TASI sono state sostituite dalla “nuova IMU”, normativa comunque molto simile a quella precedente e che si applica sull’intero territorio nazionale, fatta salva l’autonomia impositiva delle Province Autonome di Trento (IMIS) e Bolzano (IMI), così come della Regione Friuli-Venezia Giulia. Alcuni chiarimenti in merito all’ambito di applicazione della “nuova IMU” sono stati forniti dal MEF con la Circolare n. 1/DF del 18.03.2020, di cui si
riportano i più significativi:
Con riferimento all’area fabbricabile pertinenza del fabbricato è stato affermato che la nuova norma 3 ha superato la precedente disciplina che consentiva di fare riferimento alla nozione “civilistica” di pertinenza (superando pertanto anche quanto riportato in proposito dalla giurisprudenza). A partire dal 1° gennaio 2020 il concetto di pertinenza ai fini IMU deve quindi essere ricondotto esclusivamente alla nuova definizione, motivo per cui la parte residuale di un’area oggetto di sfruttamento edificatorio può essere considerata pertinenza solo nel caso in cui la stessa risulti accatastata unitariamente al fabbricato.
In questo caso il valore del fabbricato comprende anche quello della pertinenza, mentre, in caso contrario, l’area va considerata edificabile e come tale da assoggettare autonomamente a imposizione, in quanto inclusa negli strumenti urbanistici.
Anche con riferimento alla casa assegnata al genitore affidatario dei figli – eventualmente presso la ex casa coniugale – la diversa formulazione della norma 5 (che fa riferimento alla casa familiare e al genitore e non più alla casa coniugale e al coniuge) ha come scopo quello di chiarire che nell’ambito dell’assimilazione all’abitazione principale sono incluse anche le fattispecie relative ai provvedimenti
giudiziali di assegnazione della casa familiare, in assenza di un precedente rapporto coniugale.
Per i casi di separazione con o senza figli maggiorenni e autosufficienti, il MEF ha poi chiarito che, secondo la giurisprudenza, la casa coniugale non può essere assegnata ad uno dei coniugi a titolo di contributo al mantenimento al posto dell’assegno di mantenimento, visto che l’assegnazione non ha una funzione assistenziale. Di fatto non è cambiato nulla rispetto alla precedente disciplina:
rimane l’esclusione dall’IMU della casa familiare assegnata con provvedimento del giudice (in quanto assimilata all’abitazione principale come nella previgente disciplina).
Per gli immobili in leasing, oltre a confermare quanto risultante in vigenza della “vecchia IMU”, il MEF ha chiarito che dal 1° gennaio 2020 viene esclusa la soggettività passiva prevista per la TASI, che permaneva in capo al locatario fino “alla data di riconsegna del bene al locatore, comprovata dal verbale di
consegna”.
Relativamente agli impianti fotovoltaici vengono ritenute ancora valide le precisazioni fornite dall’Agenzia nella circolare n. 36/E del 19.12.2013, motivo per cui gli impianti fotovoltaici vanno considerati beni immobili (fabbricati) da assoggettare ad IMU, per i quali sussiste l’obbligo di accatastamento.
Per gli immobili danneggiati da eventi sismici, per il 2021 continuano a trovare applicazione le esenzioni IMU riconosciute per gli immobili distrutti / dichiarati inagibili a seguito degli eventi sismici verificatisi:
in Abruzzo nel 2009,
in Lombardia, Emilia-Romagna e Veneto nel 2012,
in Centro Italia nel 2016.
In proposito occorre considerare che l’art. 9, comma 1-septies del D.L. 73/2021 (“Decreto Sostegni-Bis”), ha riconosciuto l’esenzione IMU fino al 2023 per fabbricati ubicati nei Comuni di Casamicciola Terme, Forio e Lacco Ameno, distrutti /dichiarati inagibili a seguito degli eventi sismici verificatisi il 21.08.2017 nell’Isola di Ischia. In tal caso la prima rata IMU 2021 eventualmente versata (entro il 16.06.2021) può essere chiesta a rimborso. Da notare che la Corte di Cassazione ha affermato che l’occupazione abusiva di un immobile da parte di terzi non incide sull’obbligo del proprietario di corrispondere l’IMU: questo perché, ai fini IMU, bisogna dare rilevanza al titolo di proprietà e non, invece, all’effettiva disponibilità del bene. Come sopra riportato, il presupposto dell’IMU è il possesso dell’immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale (come usufrutto, uso e abitazione, superficie o enfiteusi).
Sono inoltre soggetti passivi di IMU:
il genitore assegnatario della casa familiare a seguito di provvedimento del giudice che costituisce ai soli fini IMU il diritto di abitazione in capo al genitore affidatario dei figli (come anche chiarito dalla prassi citata in precedenza);
il concessionario, in caso di concessione di aree demaniali;
il locatario (ovvero chi fruisce dell’immobile), dalla data di stipula e per tutta la durata del contratto, per gli immobili in leasing. In presenza di più soggetti passivi per il medesimo immobile, ognuno è titolare di un’autonoma obbligazione tributaria.
In questo caso, nell’applicazione dell’imposta si tiene conto degli elementi soggettivi ed oggettivi riferiti ad ogni singola quota di possesso, anche con riferimento all’applicazione delle esenzioni o agevolazioni.
Sono esenti IMU le abitazioni principali, diverse da quelle di lusso, e le relative pertinenze; sono invece soggette ad IMU, con aliquota ridotta (0,5%) e detrazione di euro 200, le abitazioni principale di lusso, ossia quelle rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Ricordiamo che si considera “abitazione principale” l’immobile utilizzato come dimora del possessore e del proprio nucleo familiare a condizione che vi risiedano anagraficamente. Se i componenti del nucleo familiare hanno stabilito dimora abituale e residenza in immobili diversi (situati nello stesso o in diversi Comuni), le agevolazioni per l’abitazione principale si applicano per un solo immobile – si veda quanto riportato nell’ultimo paragrafo della presente CDG.
a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;
ricadenti in aree montane o di collina delimitate15.
A partire dal 01.01.2022 16 sono esenti dall’IMU i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (c.d. “beni merce”). Questo vale però solamente fino a che:
permanga tale destinazione, e
gli immobili non siano in ogni caso locati.
Attenzione però al fatto che, in tale caso, è obbligatoria la presentazione della dichiarazione IMU, nella quale occorre indicare simile esenzione. In caso contrario non sarà infatti possibile
usufruire del beneficio in esame – posto che l’adempimento è stabilito a pena di decadenza.
Si evidenziano, infine, alcune differenze tra la “nuova IMU” e la normativa precedente:
non è più prevista l’assimilazione per l’unità immobiliare posseduta da “italiani non residenti”, iscritti all’AIRE e già pensionati nei rispettivi Stati di residenza per individuare il competente Comune, rileva il territorio in cui la superficie dell’immobile insiste, interamente o prevalentemente, sul territorio del Comune.
La base imponibile IMU si calcola assumendo come valore dell’immobile:
la rendita catastale risultante all’inizio del periodo,
rivalutata del 5%,
applicando alla rendita rivalutata i seguenti moltiplicatori
Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
La riduzione del 50% si applica anche al coniuge del comodatario nel caso di decesso di quest’ultimo e presenza di figli minori19. La riduzione è invece pari al 50% per l’unità immobiliare (una sola) ad uso abitativo, non locata né concessa in comodato, posseduta in Italia da soggetti non residenti e titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia. Per gli immobili locati a canone concordato, l’imposta risultante
dall’applicazione dell’aliquota stabilita dal Comune è ridotta al 75%.
Per i fabbricati di categoria D privi di rendita, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, si assume il valore che risulta dalle scritture contabili, applicando per ciascun anno di formazione i coefficienti annualmente stabiliti con apposito Decreto Ministeriale – per l’anno in corso si tratta del D.M. 08.03.2024.
Per le aree fabbricabili, invece, si deve considerare il valore venale in comune commercio del terreno alla data dell’01.01.2024.
Di seguito si riepilogano le descrizioni dei vari gruppi catastali, utili ai fini del calcolo dell’IMU:
Ai fini del calcolo della base imponibile occorre ricordare che l’IMU è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso; a tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni è computato per intero.
In caso di acquisto dell’immobile durante l’anno va considerato che:
il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente;
l’imposta del mese del trasferimento resta interamente a suo carico nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente.
A ciascuno degli anni solari corrisponde un’autonoma obbligazione tributaria. Una volta determinata la base imponibile occorre moltiplicarla per l’aliquota di riferimento.
Le aliquote IMU sono deliberate dai Comuni rispettando i seguenti limiti:
In ogni caso, considerato l’ampio raggio d’azione riservato ai Comuni, è indispensabile verificare quanto deliberato dal Comune e pubblicato sul sito Internet del MEF. Va poi inoltre considerato che, a partire dal 2023, qualora il Comune competente non proceda con una nuova delibera delle aliquote IMU, si applicheranno le aliquote base previste dalla legge (non invece quelle dell’anno precedente, come sempre avvenuto).
L’IMU deve essere versata in due rate di pari importo (50%), come segue:
la prima (acconto) entro il 16 giugno dell’anno di riferimento. In questo caso l’imposta è calcolata utilizzando le aliquote e detrazioni dei 12 mesi dell’anno precedente;
la seconda (saldo) entro il successivo 16 dicembre, utilizzando le aliquote e detrazioni dell’anno in corso, qualora pubblicate sul sito www.finanze.it entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento.
Resta in ogni caso nella facoltà del contribuente provvedere al versamento dell’imposta complessivamente dovuta in un’unica soluzione annuale, in tal caso da corrispondere entro il 16 giugno.
Al contrario, in considerazione del “verificarsi di una particolare situazione”, il singolo Comune può deliberare la possibilità di versare sia la prima che la seconda rata entro il 16 dicembre o entro un diverso termine, fissando l’ambito di applicazione, il nuovo termine di versamento ed eventuali adempimenti o requisiti richiesti. Anche per questo motivo è opportuno verificare la delibera del Comune per il 2022.
Rispetto a quanto visto sopra fanno poi eccezione gli enti non commerciali, che versano l’IMU in 3 rate:
le prime 2 (entro il 16 giugno e il 16 dicembre dell’anno di riferimento) nella misura del 50% ciascuna, calcolata sull’imposta dell’anno precedente;
la terza a conguaglio dell’imposta complessivamente dovuta, entro il 16 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce il versamento sulla base delle aliquote pubblicate sul sito Internet del MEF entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento. Il versamento può essere effettuato con mod. F24 o con bollettino di
conto corrente postale. A decorrere dal 2020 è inoltre possibile effettuare il versamento tramite la piattaforma “PagoPA”.
Come in passato, l’importo minimo di versamento è pari a euro 12, e il singolo Comune può comunque fissare un diverso importo minimo. Se il versamento avviene con il mod. F24 è necessario utilizzare i seguenti codici tributo:
Per gli errori legati al versamento dell’imposta trova applicazione la sanzione per omesso/tardivo versamento25, pari al 25% di quanto erroneamente versato dopo le modifiche del “Decreto Sanzioni” (si veda in proposito la CDG n. 171 del 27.08.2024).
Fanno eccezione i versamenti:
effettuati entro 14 giorni dalla scadenza, per i quali la sanzione è in misura pari allo 0,83% per ogni giorno di ritardo26;
effettuati entro 90 giorni dalla scadenza, che vedono applicata la sanzione del 12,50%27.
Nel caso in cui vengano commesse delle irregolarità nel versamento dell’IMU è possibile procedere con la correzione spontanea (c.d. ravvedimento operoso), ottenendo la riduzione della sanzione applicabile in
misura crescente rispetto al tempo trascorso dal momento dell’adempimento non effettuato o eseguito erroneamente.
Non risulta però possibile:
usufruire del c.d. ravvedimento parziale29, espressamente escluso per i tributi
non erariali;
procedere con il ravvedimento dopo:
✓ l’inizio di una verifica,
✓ che è stata mossa una contestazione,
dal momento che simile possibilità non viene ammessa dalla legge per i tributi
locali.
Con la “Legge di Bilancio 2024” 32 è stata dettata una norma interpretativa in materia di esenzione IMU per gli immobili destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali di attività:
svolte da:
♦ enti pubblici e privati diversi dalle società;
♦ trust che non hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciale;
♦ organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) residenti nel territorio dello Stato.
Si è visto in precedenza che, sulla base della norma di riferimento 33, sono esenti dall’IMU, per il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili posseduti e utilizzati dai predetti soggetti, purché destinati esclusivamente allo svolgimento con modalità non commerciali delle attività richiamate. Viene quindi oggi specificato che tale previsione si interpreta nel senso
che:
Da alcuni anni vi sono importanti novità con riferimento ai soggetti passivi IMU che risultano:
coniugati, e
residenti in immobili diversi (anche sullo stesso Comune), per i quali in passato erano sorte problematiche in merito alla possibilità di usufruire della duplice agevolazione per l’abitazione principale/prima casa. A seguito dell’emanazione della sentenza n. 209 del 13.10.2022 della
Corte Costituzionale è stato infatti chiarito che tutti coniugi residenti separatamente – a prescindere dalla località di riferimento – potranno legittimamente beneficiare entrambi dell’esenzione dal versamento
dell’imposta sulla prima casa. Si ricorda in proposito che, vista l’efficacia retroattiva delle pronunce della Consulta, lo stesso principio vale anche per coloro che si sono ritrovati in passato a versare l’IMU su almeno un immobile di residenza dei coniugi, i quali potranno pertanto presentare le istanze di
rimborso o proseguire negli eventuali contenziosi pendenti (per un approfondimento si rimanda alla CDG n. 274 del 26.10.2022). Quanto sopra riportato sulla duplice agevolazione per i coniugi che dimorano in immobili differenti vale, però, solo per coloro che risultano effettivamente residenti separatamente; non sarà invece possibile evitare il versamento sulle c.d. seconde case (tipicamente di villeggiatura), in caso di spostamenti della residenza solamente fittizi.