Il contratto rent to buy è stato introdotto nell’ordinamento giuridico italiano con il c.d. Decreto-legge c.d. Sblocca Italia n. 133/2014 convertito in I. 164/2014 quale contratto atipico e la sua disciplina giuridica è interamente contenuta nell’art. 23 della normativa detta, classificato come “contratto di godimento per la successiva alienazione” ovvero “locare per acquistare”. E’ un contratto che prevede, a fronte del pagamento dei canoni, l’immediata concessione del godimento di un immobile con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. Lo scopo del contratto è quello di agevolare e preparare la vendita di immobili attraverso una operazione basata su due contratti collegati stipulati in momenti diversi: prima il vero e proprio contratto di rent to buy in cui si attribuisce a un soggetto il godimento dell’immobile che ha intenzione di acquistare e successivamente la vendita che è però eventuale perché subordinata al fatto che il conduttore eserciti il diritto d’acquisto contrattualmente previsto. Il contratto presenta vantaggi per entrambe le parti. Il futuro acquirente può: acquistare l’immobile con il pagamento del prezzo rateizzato pur avendone immediatamente la disponibilità, rimandare la decisione se acquistare o meno l’immobile dopo averlo utilizzato a titolo di locazione, ottenere facilitazioni nella richiesta di un mutuo sia perché riesce a dimostrare un miglior storico creditizio in termini di solvibilità sia perché risulta ridotto l’importo da ottenere (gli istituti di credito generalmente non concedono mutui oltre 1’80% del valore di perizia dell’immobile), posticipare il momento per versare le imposte sull’acquisto, disporre di tempo per vendere l’immobile che intende sostituire con quello oggetto del futuro acquisto, se non è stipulata la vendita, recuperare una parte di quanto speso. Il venditore, soprattutto se è una impresa costruttrice, in primo luogo riesce a trovare più facilmente l’acquirente degli immobili e può mettere immediatamente a rendita l’immobile attraverso la locazione evitando il danno da invenduto. Si distingue dalle principali forme contrattuali quali il contratto preliminare perché qui sia il promittente venditore che il promissario acquirente si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita dell’immobile mentre nel rent to buy invece il conduttore acquirente non ha l’obbligo ma il diritto di acquistare il bene. Il contratto di rent to buy ha ad oggetto essenzialmente beni immobili ma anche una azienda commerciale. Non da ultimo l’elemento essenziale del contratto è l’indicazione del canone da pagare. La quota che il conduttore deve corrispondere al locatore per il godimento del bene e la quota che non è altro che quella imputata al prezzo finale dell’acquisto nel caso in cui il conduttore decida, nei termini, di esercitare il diritto all’acquisto dell’immobile stesso, con la conseguenza che tale componente patrimoniale del contratto può essere qualificata come corrispettivo, essendo funzionale all’effetto traslativo del bene e non al suo godimento. Che cosa accade in caso di fallimento? Sappiamo tutti che il fallimento è una procedura concorsuale che colpisce l’imprenditore commerciale (sia individua le che società), in stato di insolvenza ed ha lo scopo di liquidare l’eventuale attivo in favore dei creditori, secondo il criterio della c.d. par condicio creditorum e tenendo anche conto delle cause di prelazione . Con l’entrata in vigore dal 15.07.2022 del Codice della crisi e della insolvenza, la procedura di liquidazione giudiziale ha sostituito il fallimento e nelle leggi speciali (come il caso del rent to buy) i termini “fallimento”, “procedura fallimentare” e “fallito” devono intendersi sostituite da “procedura di liquidazione giudiziale”. Ebbene, la disciplina prevista dall’art. 23 comma 6 DL 133/2014 conv. In L. 164/2014 (che disciplina il rent to buy) si applica anche alle procedure di liquidazione giudiziale. Nel caso di rent to buy, l’art. 23 distingue due ipotesi: 1) il fallimento del proprietario dell’immobile detto cocedente, e 2) il fallimento del conduttore acquirente, colui che intende acquistare con la formula del rent to buy, che ben può essere una persona qualsiasi ma anche un imprenditore individuale o una società che, per esempio, utilizza il rent to buy per acquistare un capannone industriale o persino un’intera azienda. Nel caso in cui il soggetto sottoposto a liquidazione giudiziale è il concedente venditore (proprietari dell’immobile), il contratto prosegue ed il curatore subentra automaticamente al suo posto. Il curatore riscuote i canoni dal conduttore acquirente e presta consenso al successivo ed eventuale trasferimento dell’immobile garantendo l’acquirente. Il contratto non è soggetto a revocatoria se è stato trascritto ai sensi dell’art . 2645 bis c. p.c. o gli effetti della trascrizione non siano cessati (l’efficacia, per il rtb, può essere anche decennale), se concluso al giusto prezzo, se ha ad oggetto un immobile abitativo, non sia destinato a costituire l’abit azione principale dell’acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado, o se ad uso non abitativo non sia destinato a cost ituire la sede principale dell’attività di impresa dell’acquirente . Nel caso in cui invece il soggetto sottoposto a liquidazione giudiziale è il conduttore acquirente, l’esecuzione del contratto è sospesa fino a quando il curatore sceglie se subentrare nel contratto al posto del fallito o sciogliersi dallo stesso evitando una successiva vendita. Se il curatore subentra nel contratto, ne assume diritti ed obblighi e può esercitare il diritto di acquisto dell’immobile, prestare il consenso per la stipula della vendita e pagare il prezzo. Se decide di sciogliere il contratto, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e se non è stato diversamente convenuto nel contratto, acquisisce interamente i canoni percepiti a titolo di indennità. L’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo del fallimento senza il risarcimento del danno e gode di privilegio (art. 2775 bis e.e.) a condizione che gli effetti della trascrizione del preliminare non siano cessati prima dell’apertura della liquidazione giudiziale . Il contratto di rent to buy può essere soggetto a revocatoria se fallisce il conduttore acquirente poiché le norme di favore che escludono il ricorso all’azione revocatoria sono state previste per la tutela dell’acquirente, che perde l’immobile, non per il proprietario che, dopo l’esperimento dell’azione revocatoria torna in possesso dell’immobile, correndo solo il rischio di restituire i soldi incassati a titolo di anticipo sul prezzo.
Avv. Alberico Valerio Visone